מבנים בסיכון: איך מאתרים מבנים ישנים בישראל?

התמוטטות ופינוי הבניין בחולון, העלה לאחרונה את נושא המבנים המסוכנים וההתחדשות העירונית לכותרות.
ביצענו מיפוי וניתוח של גיל מבנים שנבנו שנבנו עד 1950 בכל הארץ לנסות ולחקור איפה יש ריכוזים של מבנים כאלו המהווים סיכון אפשרי והזדמנות להתחדשות עירונית.

מדינת ישראל היא מדינה צעירה. כתוצאה מכך, התפתחות ואיכות הבניה היו תלויים בגלי העליה, מלחמות וגורמים רבים נוספים.
לאחר המקרה בחולון, אנו שומעים תכופות, על פינוי בניין בעיר זו או אחרת ע”י עיריה, נציבות כבאות ועוד.
אולם לא ברור, אם יש מדיניות כוללת והאם יש מידע נגיש ואיכותי, על מבנים בסיכון ברמה ארצית ועירונית, אשר אפשר להיעזר בו לניתוח הסיכונים וסיוע במהלך קבלת החלטות.

המידע באמצעותו בוצע המחקר, מקורו בקובץ טקסט ארצי של מידע פתוח המבוסס על רישום ועסקאות מקרקעין* של המרכז למיפוי ישראל. בקובץ יש מעל ל-3,000,000 רשומות. עיבוד וניתוח נכון של מידע כזה מסייע ללא ספק להבנה והצגת מגמות ומיקום האיזורים בסיכון ועוד ניתוחי מידע מרתקים.

הודות לבחינה זריזה של החומר התגלה כי אכן יש תיקונים נדרשים. ניקוי נתונים כפולים, נתונים ריקים ומחקר נתונים כמותי ופיזור שלו, כדוגמת “שנת בנייה”. הניקוי נעשה בעזרת ספריות Python – Pandas ובסיס הנתונים PostgreSQL.

לאחר ניקוי המידע וטעינתו לבסיס הנתונים, ניתן להפוך את הטבלה למרחבית בסיוע התוסף הנפלא PostGIS של בסיס הנתונים PostgreSQL ולהציג ולנתח את המידע בתוכנת GIS – ממ”ג (מערכת מידע גיאוגרפי) כגון Qgis ולאחר מכן לשתף את המידע באינטרנט, בדפדפן עם ספרייה התומכת ב-webgl ומציירת מהר ובתלת  מימד כמויות עצומות של מידע כמו kelper.gl .

כל הכלים שנבחרו מבוססים קוד פתוח מלא. kelper.gl למשל, נתרם לקהילה ע”י חברת UBER.

ישראל, תוצאת מיפוי מבנים ישנים

תוצאות הבדיקה הציגה מבנים ישנים מתוך מאגר המידע, בני 60 שנה ומעלה (שנבנו עד 1950)
לפי הבדיקה, עדיין יש בישראל כשלושים אלף מבנים שנבנו נו עד שנת 1950.

אם נוסיף את העשור הבא (כלומר 1950-1960, בניינים בני 50 עד 60) הכמות תוכפל עד ל- 60,000 מבנים.

(נציין כי גיל המבנה לא מעיד בהכרח על מבנה מסוכן, למשל מצאנו במאגר את המבנה שפונה בקרית שמונה, והוא נבנה ב-1960, המבנה ברעננה ב- 1970.
ידוע גם כי ישנם שיכונים רבים שנבנו במהירות בשנות שישים והשבעים באיכות בנייה נמוכה והם לא נכנסים תחת מגבלת הגיל,  אך לחישוב המגמה, יש קשר חזק לגיל המבנה)

רשימת הערים עם יותר מ- 100 מבנים שנבנו עד 1950, (60 ומעלה) לפי סדר יורד:

בבדיקה על העיר תל אביב, הורדנו מאתר העירייה שכבות בניינים מסוכנים ושכונות וביצענו תהליך GIS הנקרא  חיבור מרחבי (Spatial join or intersection) בין מבנים מסוכנים לבין שכונות, חיבור הנותן מידע של כמות מבנים מסוכנים לשכונה ומציג את המידע במפה. (את המידע אפשר גם לנרמל עם כמות המבנים הכללית בשכונה)

החלוקה הגיאוגרפית בעיר מראה על מגמה של מבנים מסוכנים בלב העיר ובדרומה.
(הנתונים עובדו מתוך אתר המיפוי של עיריית ת”א, מהבודדות עם מידע נגיש לציבור)

במפה ובטבלה מוצגות שכונות עם צבע כהה לפי כמות מבנים מסוכנים ומספרם לכל שכונה:

אם מצליבים את ריכוזי הבתים שנבנו עד 1950 בתל אביב רבתי, יחד עם אזורי התחדשות עירונית מתוכננים, לא תמיד יש הלימה בין האיזורים.

ת”א רבתי, איזורים עם מבנים ישנים יחד עם מתחמי התחדשות עירונית מתוכננים

לסיכום:

זוהי בדיקה ראשונית על סמך מידע פתוח ויש פרמטרים נוספים רבים המשליכים על מבנים מסוכנים, אולם באילוצי נגישות מידע כזה הוא עשוי לסייע להצביע על מגמות, מיקומים להעמקת בדיקה ומיפוי מידע מדויק יותר הקיים בעיריות או בממשלה. המידע והמפות מראות כמות רבה יחסית  וריכוז של מבנים ישנים ברחבי הארץ המרוכזים בעיקר במרכזי הערים. התחדשות עירונית במיקומים הללו עשויה לתת מענה ולמנוע את האסון הבא.

הערות וזכויות יוצרים:

*”המידע על גיל מבנים מבוסס על גזטיר נכסים של המרכז למיפוי ישראל:”זכויות היוצרים בגין הגזטיר הינן של המרכז למיפוי ישראל”

מפות הרקע: OpenStreetMap, CartoDB, Mapbox
 OpenStreetMap contributors©

 מידע התחדשות עירונית, במפת ת”א: Govamp

המידע על גיל המבנה (למעט ת”א) מבוסס על נתוני עסקאות ורישום מקרקעין על כן אינו מהווה כמות חד ערכית של מבנים בארץ (למשל, מבנים עתיקים שלא נרשמו כלל כעסקה וכו’, אבל המידע יכול לתת תמונה כללית ברמת שכונה, עיר וכו’ לריכוז של מבנים ישנים)